マンション経営を始めませんか?

家はもつことで資産になります、その資産をどう生かすかはその人自身によって、運用方法は異なると思いますが大半の人はそこを自宅として生活していく人が多いでしょう。一戸建てはもちろんのこと、資産を生かして収入を上げるという意味ではマンション経営もそんな自らの資産を運用しつつ、利益を上げようとしている人たちですね。

私個人の偏見になるのですが、何となくマンションを経営している人はお腹がほっこり出ていて、ゴールドの指輪や時計を身につけて、脇にはセカンドバッグを持って、サングラスをつけているおじさん、を連想します。一見すると危ない人に見えなくもないですが、あくまで思い込みに近い考えなので、そこまで気にしないで下さい。単純かもしれませんが、何となくそんな風貌を備えている人がマンションを運営している人のイメージが高いです。

もちろんそんな外見ばかりの人が経営をしているということではないと思いますが、あくまで個人的な感想としては非常に安定していそうなイメージがあります。でもマンションの経営が楽ではないというのは成長していくたびに感じました。何が大変なのか、というのは後で説明するとして、まずはマンション経営とはどんなものなのかという基礎組みを書いて行こうと思います。

マンション経営をするといっても土地から購入して、マンションを立てて経営をしていくという人もいるでしょうが、中には親の遺産として譲り受けたというような人もいるでしょう。遺産でマンションを譲り受けるというのも中々でかい相続のように見えますが、その後に自分にのしかかってくる税金という問題を考慮してもそう入っていられないでしょうね。特に固定資産税やらの金銭的な面もありますが、小規模のマンションの場合だと定期的な管理が求められます。

では具体的にマンションを持つとどんなことを中心的にやることになるのでしょうか?簡単に説明していきましょう。

入居者を募集する

遺産として相続している場合に限っては既に居住していて、満室の場合ならまだしもですが、これがいちから始めるとなればまずは空室の部屋に一人でも多くの入居者を入れなくてはいけません。そのためまずは自分のマンションの入居条件を定めなければいけません。家賃をいくらにするのか、敷金・礼金をどれくらいにするか、浴室とトイレを別々にするのか、またはペット可にするのか等々、今まで自分が探す基準としていたことを、今度は自分で決めなければいけないので、思い通りのマンションを作ろうということではやりがいはありそうです。

ただ居住者を探すに際しても、自分で不動産屋に営業して、マンションのPRをしなければいけないということではやはり骨の折れる仕事には変わりないでしょう。部屋の間取りやマンションの広告に関しても実費で用意しなくてはまず宣伝をすることも出来ません。募集を掛けることに関しては難しくはないので、宣伝などが済んだら後は入居希望者来るのを待ちます。この待つまでの時間が長いときもあれば、短いときもあるので、オーナーはじっと希望者が現れるのをひたすら待つしかないんです。だからこそ、時に契約をするときに本当に入ってくれることを喜んでくれるようなオーナーがたまにいるんですね。

希望者を審査する

募集を掛けてから幾日が経った後、希望者が現れたのですぐにでも契約、ということでは入居者の人となりが分かるはずありません。これは入居希望者の人柄や契約条件などを考慮して、入居してもらうかどうかを判断するためにはまず審査をしなければなりません。ここできちんと今後家賃などを払ってくれそうなのか、その後に入ってくる人たちとトラブルを頻繁に起こすような人ではないだろうかなど、全てを判断することは難しいでしょうが、ある程度の目安を決めて審査を行なわなければなりません。

ですが最低限、家賃を払えるような人ではないと判断できないと困るのは結局自分なので気をつけなければいけませんね。もし万が一にも怪しい人を入れるようなことになってしまえば住民間のトラブルが起こることになるので、慎重に事欠かないに関しては損はしないでしょう。

物件を探そう

契約

審査などを経て、問題ないと判断できたら契約です。契約書にサインをして部屋をどのように利用するのかという目的と、居住期間など諸々の条件を定めて、遂に敷金・礼金を払い、火災保険などの住宅保険等の手続きも行ないます。こう見ると単純な契約の流れに見えますが、簡単ではないですね、特に入居者の審査に関してはほとんど人柄などはいれていたら時間も費用も無駄に掛かってしまいますから、きちんとお金を払えるかどうか、というのが最大の焦点になりそうですね。

しかし実際のところ、入居から契約までの流れはほとんどの経営者の方が募集を掛けている不動産会社に一任しているのが、現状だといいます。つまりはよほどのことがない限り、オーナーと入居者が顔を合わせるというのはないことがよく分かります。そういうことでしたら、入居後のトラブルが起こりやすいというのも何となく理解できそうです。

入居者の管理

さて、契約も済ませて住む人も続々増えていくのはいいとしても、その後の作業に関してはオーナーの仕事となります。ここからは入居者がきちんと部屋を契約時に交わした目的できちんと利用しているか等の把握もしなくてはなりません。契約までは不動産に一任すれば楽だったのかもしれませんが、個人経営のマンションであれば、その後は自分の資産で暮らしているということで、きちんと自分が管理しなくてはいけません。

部屋に関しても規定どおり綺麗に使っているかなどをしっかり記録しておかないと、後々退去する際にトラブルが起きるのは良くあることですね。さらにマンション周辺の管理に関しても掃除などの作業は特別な決まりを設けない限りは自分で全てやらなくてはならないということも出てきます。掃除にしてもゴミをきちんと捨てているのかにしても、体力仕事なのはよくお分かりいただけますね。

賃料回収

これも管理の一つかもしれませんが、やはり毎月きちんと家賃を頂かない事には何も始まらないでしょう。大抵は銀行での振込みとして家賃を払ってもらうというのが一般的でしょう。持ってきてもらうというのもありかもしれませんが、正直もって言ってその場で金額をきちんと数えられる姿を見るというのは入居者にとってもあまり良い印象は受けないでしょうね。オーナーと入居者も良好な関係を築くことが大事ですので、やはり銀行振り込みの方が一般的でいいでしょう。

そして切り捨てられないのが家賃の延滞という問題です。事前に遅れることを連絡してきちんとその日までに支払うのならまだいいとしても、約束を取り決めたにも関わらず払わない、または毎月と言っていいほど延滞ばかりする人ではオーナーから見ても信用に足る人とはいえないでしょう。慈善活動でマンションを運営しているわけではないので、延滞などを繰り返している人に関しては、こまめにその記録を残しておくというのも大事になってきます。最悪どうしようもなくなったら、公の場に出てしかるべき処置を申請しなければなりませんね。

隣人トラブル

テレビで取り上げられることも多いマンションの隣人トラブル、これはオーナーからしても逃げられない障害ですね。居住者の方々全てがいい人なんてことはありません、というより基本的に皆自分の事を考えて生きていますが、自分の曲げられるところは曲げるといったことができる人は、ほかの人との折り合いも付けられるかもしれませんが、どうしても自分中心でないときがすまない人も中にはいます。

トラブルで多いのは騒音、そしてペットに関してでしょうか。必要最低限の生活音ならともかく、他の人の生活を崩すような雑音を発するようなこと、またペットに関しては排泄物などの匂いといった問題など、何が相手の気に触るのかも分からないですから、トラブルは常にくすぶっていると考えた方がいいでしょう。

こうしたトラブルを防ぐには定期的に点検などの活動をしなければならないので、基本的に24時間オーナーは気を張って待機しておかなければいけない。毎日とは言わないが、やはりトラブルが起きそうな予感がするなど虫の知らせがあった場合は用心しておくのに越したことはないでしょう。

退去、そして再度募集

一定の期間住み続けたら、入居者にまだいるのかどうかの更新手続きを行ないます。ここでもし出て行くという事ならば、退去の手続きに入ります、また部屋の状態などを確認して、修繕の必要がないと判断できたら預かっていた敷金を返さなくてはいけません。あるいは部屋の修繕が必要な場合は、業者に確認してから敷金の範囲内で納まるのでしたらその内かかる代金を差し引いて返すか、またはそれ以上の場合は修理費を要求しなければいけませんが、一人暮らしで傷などつけるようなことをしていなければほとんど差し引かれることはないと思います。

退去完了後、それで終わりではありません。1つ部屋が空いてしまったので再度募集を掛けなくてはなりません。そのため不動産屋に再度募集のための手続きを行なって、新しい人が入ってくるまで待ちます。そして新しい入居者のためにも空いた部屋を問題なく住めるようにきちんと片付けておくのもオーナーの仕事です。

ただこの時、すぐにでも入居が可能な部屋の状態であればいいのですが、必ずしもそうではないというのは常です。エアコン設置に伴う穴は必要事項として免除されますが、中には契約時に交わした約束に違反している人が中にはいます。その案件の中で多いのがペット関係です。

買っている人なら分かるかもしれないが、獣臭はかなり強い。退去するときに部屋の中が猫や犬の匂いで充満している、ということもある。それだけならまだいいかもしれないが、壁に必要とは思えない穴を開けていた場合はその補償費に関しても敷金で補えなければ要求しなければなりません。

新しい人を招くことになっても、やはりリフォームというのは必要になってきてしまうことを考えれば気苦労は絶えないといえるでしょう。

さて、これが一連のマンション経営者の仕事面での基本的な流れになります。やはり居住者を入れるまではいいとしても、その後の人間関係などのトラブルを請け負うということを考えれば、相当な覚悟が必要になってきますね。

募集を掛けている不動産にとっては、入ったことで仲介料をもらうことが一番の目的ですから、その後のトラブルに関してはオーナーが何とか解決の糸口を探らなければならない分、楽そうに見えるのは一瞬だけということですね。ただ入居して全ての部屋が満室になり、きちんと毎月家賃が支払われるようになれば、毎月一定額の収入が入ってくることを考えれば金銭的にもかなりのものを見込めるでしょう。部屋数が多ければその分毎月入っていくお金も増えるでしょうが、その分人間関係が複雑化するということを考えたら、妥当な金額というのには中々ならなそうですね。

資産的なものを考えれば長期的な期間、有効活用ができるということでもその価値の高さは良くご理解いただけるでしょう。但しここまでの軌道に乗せることが至難の業だということも忘れてはいけません、価値はあってもきちんとその価値を生かすことが出来なければ宝の持ち腐れになりますので、ご注意ください。